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激进闽系房企过冬

发布时间:2019-11-26 16:55:18 编辑:笔名

激进闽系房企“过冬”

高杠杆、快周转、强扩张,这是业内人士对福建本土出身房地产开发商的评价。这一结论来自于去年以来以泰禾、阳光城、融信、正荣集团为代表的闽系开发商的拿地凶猛及其规模扩张的高速。也因此,一直以来,有不少声音质疑闽系开发商的这种高杠杆运作能否持续,尤其是在当下这种房价下跌的市场环境中。

这种市场环境下,小步快跑成为主流,而不是过去的海量蓄客了。现在很多房企都做不到海量蓄客,而小步快跑也不见得就跑不掉,更不见得就跑得慢。泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男对中国房地产报表示,淡市有淡市的活法。

闽系房企有喜有忧

在房地产行业淡市之下,房企业绩集体下滑。闽系房企也从集体亢奋中逐渐走出,其业绩也呈现分化之势。

旭辉是闽系房企的一个亮点。2014年1~5月累计合同销售(连同合营项目销售)金额为82.1亿元,同比增长44%,完成全年销售目标220亿元的37.3%。

楼市的观望气氛对旭辉的销售影响不大,因为旭辉主打的是市场主流刚需产品,且布局均集中在一二线城市,购买需求相对旺盛。旭辉集团董事长林中表示,一、二线城市目前还是有大量的刚性需求以及潜在的客户。

在去年以激进闻名的泰禾集团在刚刚过去的5月份的豪宅销售情况也算不错。

5月24日,泰禾厦门院子首期开盘即销售109套,该院子自去年8月拿地到今年5月24日正式开盘不到9个月;同日,泰禾江阴院子加推的湾景平墅,在数小时内去化达七成;5月18日,泰禾北京院子推出两栋精装平墅,当天销售额达到3.3亿元,去化八成。

北京院子热卖,主要是因为产品有特色,有差异化。沈力男称。

在市场下行压力下,对于拿地区域的选择更显重要。泰禾虽然拿了很多地但一直坚守两个原则,深耕福建大本营,聚焦北京、上海一线城市。沈力男表示。

同样拿地激进的福建融信集团则面临更大市场风险。2013年融信在上海、杭州、福州等地拿地总计20宗,累计拿地金额超200亿元。去年下半年和今年年初在杭州先后以34.6亿元和33.8亿元高价拿下蓝孔雀地块最后2宗住宅用地和备受关注的杭师大地块。

据悉,融信在杭州的蓝孔雀项目将在8月面市,仅楼面价就达1.4万元/平方米左右。而此前该区域周边天鸿香榭里、德信北海公园、耀翔悦尚、金地申花里等楼盘先后降价或低开,对蓝孔雀的定价策略压力明显。面对杭州市场的持续低迷,融信压力明显。

财务压力明显

不过,财务压力仍然是闽系房企一个不容忽视的风险。

激进扩张的发展战略(2013年拿地金额逾130亿元)曾使得阳光城营业收入实现二连跳,由2011年销售业绩23亿元,跃为2012年100亿元,2013年更以220.2亿元销售业绩冲入房企销售排行榜单前三十。今年一季度,销售业绩继续实现增长,但财务压力也越发明显。

截至2013年底,阳光城现金流量净额已为-54.7亿元。负债金额从年初的125.7亿元上升至284.1亿元,上涨125%。其中长期借款达83.45亿元,同比增加210%;资产负债率达86.9%。

负债率高是福建很多房企都面临的问题。福建企业在最近一两年运作比较激进,特别是在参与北京、上海地区重点地块拍卖的时候,更高看一线。加上福建企业都有比较强的融资能力,负债率比较高。但很多时候看企业不能光看表面上的数据,还是要结合企业的背景、整体市场环境以及企业的自身能力共同判断。易居中国执行总裁丁祖昱表示。

拿地态度转为谨慎

淡市之下,曾经拿地疯狂的福建出身的开发商们,对于拿地的态度已发生了微妙变化。

5月13日阳光城董秘廖剑锋在与中信建投证券的交流会议上表示:公司将把工作重心放在现金流回流上,为三四季度可能出现的土地投资机会储备资金。公司拿地策略已转为谨慎。而对于下半年是否还会拿地,沈力男的态度也颇显慎重,看情况,有便宜的地还会拿。林中则将2014年旭辉的拿地策略定调为多卖楼,少买地,不当地王,现金为王。

泰禾:精装做加法价格做减法

为完成250亿元的年度销售任务,泰禾集团正在推出抓住市场窗口期的刚需刚改类项目。

泰禾拾景园是泰禾集团在北京市场的第一个定位于刚需和刚改需求客户的项目,位于北京东五环台湖区域,预计将在6月底入市,单套总价220万元起。沈力男向表示。

而这个项目,正是去年5月底泰禾在亦庄台湖镇拿下的地王项目,刨除公租房面积,商品房部分的楼面价约为1.9万元∕平方米。

在价格上,与周边项目2.2万元~2.3万元∕平方米的价格相比,泰禾拾景园单价高达28800元∕平方米。泰禾拾景园项目与北京院子一样,价格都是所在区域的标杆。但跟周边相比,拾景园目前是唯一一个全面精装、全面提升品质、唯一做加法做到位的项目。沈力男表示,产品品质最重要,有差异化就会有市场。

先蓄客看看,不排除打出零首付策略。沈力男告诉。

而在亦庄,泰禾集团的商住项目泰禾1号街区二期项目价格也将保持平稳。

按照我们去年的预期,二期项目将卖到3.8万元∕平方米,但现在的市场环境下,公司为加快去化回笼资金,应该会保持与1期(均价3.2万元)差不多的价格。泰禾1号街区一位销售经理表示,最终价格和优惠情况还没敲定。

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